В Мадриде есть квартиры, где арендаторы платят за жилье всего 7 евро в месяц

В Мадриде есть квартиры, где арендаторы платят за жилье всего 7 евро в месяц

Телефон Бизнес Телефон Недвижимость

В Мадриде инвесторы обращают внимание на арендаторов, которые все еще платят за свое жилье всего 7 евро в месяц.

Несмотря на стремительный рост арендной платы, все же есть несколько счастливчиков с контрактами времен Франко. Трасты по недвижимости выкупают эту недвижимость, ожидая смерти жильцов.

Бизнесмен Луис де Улибарри только что купил восемь квартир в центре Мадрида за 1,8 миллиона евро, что составляет всего 225 тысяч евро каждая. Учитывая нынешний рынок недвижимости , это кажется отличной сделкой, но есть загвоздка. Все квартиры сдаются с арендатором по старым договорам аренды, установленным законом во времена диктатуры Франко. Самая низкая арендная плата — 7 евро в месяц; самая высокая — 700 евро в месяц за место, которое стоит 1800 евро в месяц по текущим рыночным ценам.

Эти арендные платы были заморожены во времени

В то время как тысячи людей в Мадриде изо всех сил пытаются платить непомерно высокие цены на недвижимость, эти арендаторы пользуются условиями контрактов, подписанных до 9 мая 1985 года. Тридцать пять лет спустя в Мадриде осталась лишь горстка этих счастливых арендаторов, и большинство предпочитают молчать, возможно, опасаясь зависти соседей, которые платят намного больше.

Может, в некоторых случаях нам придется подождать до 2050 года? Что ж, мы смиримся с этим.

— Луис де Улибарри, Almagro Capital

Для домовладельцев эти помещения стали постоянной головной болью

Но Де Улибарри, 40-летний налоговый поверенный, является одним из многих инвесторов, готовых рискнуть и забрать недвижимость у них из рук. Он является президентом Almagro Capital, инвестиционного фонда недвижимости (REIT) с портфелем из 48 объектов недвижимости, достаточно большим, чтобы допустить ошибку.

REIT рассчитывает ожидаемую продолжительность жизни арендаторов, покупает недвижимость, затем ожидает их выхода на рынок, когда они могут рассчитывать на возврат своих инвестиций. «Может, в некоторых случаях нам придется подождать до 2050 года? Что ж, мы примем это за дело », — говорит Де Улибарри.

Восемь квартир в Мадриде были куплены у Sareb, компании, созданной после краха пузыря на рынке недвижимости, чтобы помочь банкам избавиться от своих токсичных активов в сфере недвижимости. Все объекты расположены в Центро и Чамбери, двух самых дорогих районах столицы, где, согласно интернет-сайту по недвижимости Idealista, квартира площадью 76 квадратных метров будет стоить 1421 евро и 1375 евро в месяц соответственно.

Пресс-секретарь Sareb говорит, что у них меньше 100 старых домов в Испании из примерно 50 000, и пакет, купленный Де Улибарри, был последним из них в Мадриде.

Эти виды собственности нигде не регистрируются как таковые, но количество людей в регионе Мадрида, платящих арендную плату намного ниже рыночной цены, составляет 2,7% населения, согласно исследованию уровня жизни Национального статистического института (INE), хотя это эта цифра также включает другие группы, например, по субсидируемому жилью.

Что происходит, когда владельцы этих старых договоров аренды умирают?

Когда владельцы этих старых договоров аренды умирают, закон разрешает максимум две суброгации, одну для супруга держателя контракта на принятие контракта на неопределенный срок, а другую для детей держателя контракта на ограниченный период в два года. Эти дома всегда были востребованы инвесторами, и сейчас больше, чем когда-либо, поскольку время идет, а рынок аренды продолжает расти.

Выплаты

«Раньше в нем участвовали крупные бизнесмены, такие как Лопес Бреа и Франсис Франко [ один из внуков покойного диктатора ], но с тех пор, как были созданы инвестиционные фонды недвижимости (REIT), многие из них вышли на арену», — говорит Адольфо Кальво-Парра, юрист Мадридской ассоциации управляющих недвижимостью.

Недвижимость с арендаторами по старым договорам аренды раньше считалась покупкой с высоким риском

Недвижимость с арендаторами по старым договорам аренды раньше считалась покупкой с высоким риском, и некоторые домовладельцы, как известно, прибегали к запугиванию жителей, чтобы посмотреть, могут ли они их выгнать.

По словам Кальво-Парра, менее известны истории арендаторов, которые получали большие суммы в обмен на разрыв своих старых договоров аренды. Другие юристы, с которыми консультировалась эта газета, говорят, что встречались с арендаторами, которым на выезд дали более 100 000 евро.

Эти дома всегда были востребованы инвесторами, и сейчас больше, чем когда-либо, поскольку время идет, а рынок аренды продолжает расти.

Но на данный момент большинство оставшихся арендаторов по старым контрактам стремятся остаться там до конца своих дней. «Это те, кто отклонил предложения», — говорит Рамон Гутьеррес из Adarve Abogados. Также существует риск того, что лицо, заключившее старый договор аренды, внезапно представит родственника, которому передадут договор аренды. «Мы знаем, что пожилой мужчина может жениться на своей опекунше, — говорит Де Улибарри.

Недвижимость, которую они купили у пожилых людей

Восемь квартир — первые старые арендные покупки, сделанные Almagro Capital, и Де Улибарри отмечает, что это направление бизнеса не будет центральным для REIT. Основным направлением их бизнеса является недвижимость, которую они купили у пожилых людей, которые затем сдают ее в аренду до самой смерти. Следовательно, их отчеты для акционеров включают возраст арендаторов и ожидаемую продолжительность их жизни.

Инвестор в недвижимость с жильцами по старым договорам аренды

Алехандро Банкалеро, 47-летний юрист, управляющий юридической фирмой Bancalero Abogados. Он покупает дома только с арендаторами старше 80 лет, потому что все меньше кажется плохим вложением, учитывая нынешнюю продолжительность жизни . Его компания владеет семью объектами в Мадриде: в Ла-Латина, на улице Серрано и в Карабанчеле, а также в Севилье и Марбелье.

83-летний арендатор платит всего 90 евро в месяц

Они могут временно потерять деньги на некоторых из этих свойств. Например, 83-летний арендатор платит всего 90 евро в месяц, а компания оплачивает коммунальный счет в размере 300 евро, а также ежегодный налог на недвижимость IBI.

Воспитывать чувство смирения, если вы хотите попасть в игру. «Мы работаем в долгосрочной перспективе. Вы должны быть терпеливыми».

— Совет Банкалеро

КОГДА ФРАНКО БЫЛ ПРОГРЕССИВНЫМ

Закон о городской аренде 1964 года, принятый режимом Франко, мог быть делом работы сегодняшнего социалистического правительства : «Либерализация городской собственности должна сдерживаться не только темпами, определяемыми экономическими условиями страны, но и в соответствии с В соответствии с неоспоримыми требованиями социальной справедливости, которые составляют основу и смысл «être нашего политического режима», началось законодательство, защищающее арендаторов.

Франко установил закон через несколько лет после Гражданской войны, чтобы защитить людей, потерявших дома в результате конфликта. Следовательно, домовладельцы мало контролировали порядок сдачи в аренду своей собственности. «Арендодатели питали ужасную неприязнь к нашему« другу »Пако [Франсиско Франко]», — говорит адвокат Кальво-Парра.

Конец арендной системе Франко

По иронии судьбы, именно социалистическое правительство в конечном итоге положило конец арендной системе Франко. Предложенный министром Социалистической партии (PSOE) Мигель Бойер и известный как закон Бойера, новый закон положил конец обязательному продлению контрактов, подписанных после 9 мая 1985 года. старый контракт - максимум два, с целью их постепенного прекращения.

Теперь защита арендаторов снова стала актуальной проблемой

Решение Франко состояло в том, чтобы сохранить цену, установленную арендодателем и арендатором при первом подписании контракта; теперь правящая социалистическая коалиция предлагает предельные цены в зависимости от округа. Эта мера будет передана в руки региональных правительств и местных советов, но региональное правительство Мадрида уже отклонило эту меру.

Похожие материалы