В Испании вводится мораторий на аренду жилья: как это влияет на арендодателя

В Испании вводится мораторий на аренду жилья: как это влияет на арендодателя

Телефон Бизнес Телефон Жизнь Телефон Права, обязанности и Законы

Вступил в силу Королевский указ-закон 11/2020 от 31 марта с мерами поддержки, ориентированных арендаторов, оказавшихся в уязвимом положении. Текст закона опубликован в BOE.

  • В контексте закона действует правило приостановки выселения временно неплатежеспособных «уязвимых» арендаторов жилья, которые не имеют альтернативного места жительства.
  • Правительство Испании одобрило новый пакет помощи людям, которые вынуждены платить арендную плату за свое постоянное жилье.

В контексте королевского закона-указа подробно рассматриваются следующие вопросы и положения:

  1. Категория "уязвимых" арендаторов
  2. Какие требования должны быть выполнены, чтобы быть признанным уязвимым человеком?
  3. Как вам доказать, что вы являетесь уязвимым арендатором?
  4. Сроки предоставления документов о моратории по аренде
  5. Принцип введения и действия моратория на аренду жилья в Испании
  6. Список мер, утвержденных в новом королевском указе
  7. Кто такие крупные и частные (мелкие) владельцы недвижимости-арендодатели?
  8. Какие альтернативы есть у крупного владельца недвижимости?
  9. Какие альтернативы есть у частного владельца жилья?
  10. Как узнать арендателю — крупный его домовладелец или нет?
  11. Каковы правила приостановки выселения из арендуемого жилья?

1. Кто попадает под категорию «уязвимых арендаторов»:

  • Безработные
  • Работники в ERTE
  • Работники с сокращенным рабочим днем
  • Лица, работающие не по найму
  • Все те арендодатели, которые объявляют себя уязвимыми по другим основаниям

Перечисленные категории арендаторов жилья не могут быть выселены. Для них законом предусмотрены следующие меры:

  • Продление договоров аренды жилья
  • Доступ к микрокредитам в испанских банках, гарантированным государством для выплаты ожидаемого дохода

Кроме того, если владелец-арендодатель владеет более чем 10 домами, арендатор может потребовать моратория или полного прощения арендной платы

— Fenix Today: по официальным материалам BOE

2. Мораторий на арендную плату в Испании вводится по принципу моратория на ипотечное кредитование

Как уже было сделано с мораторием на ипотечное кредитование, исполнительная власть в настоящее время предлагает пакет мер, направленных на семьи и группы лиц, которые оказались уязвимыми в ситуации чрезвычайного положения по причине коронавируса.

Указанные группы лиц на текущий момент не могут позволить себе расходы, необходимые для содержания жилья, ввиду резкого падения их доходов по причине паралича значительной части экономической активности, вызванный пандемией COVID-19.

Соблюдение баланса между арендаторами и арендодателями

Правительство Испании настаивает на том, что оно будет гарантировать соблюдение баланса баланс между сторонами — арендаторами и арендодателями. Такой баланс нацелен на предотвращение передачи уязвимости от арендатора к домовладельцам, чей доход от аренды, может быть единственным источником дохода.

Рынок аренды в Испании очень специфичен

В нашей стране, согласно документу, опубликованному в BOE, 85% владельцев арендуемой недвижимости являются физическими лицами и мелкими собственниками. Эта особенность рынка аренды необходимым принятия мер, которые способствуют заключению соглашений между сторонами — арендаторами и арендодателями. Соответственно меры направлены на облегчение выплаты арендной платы для наиболее уязвимых слоев населения.

— Fenix Today: по официальным материалам BOE

3. Какие меры утверждены в новом королевском указе

  • Приостановление возможности выселения в течение шести месяцев для уязвимых семей, не имеющих альтернативного жилья.
  • Возобновление договоров аренды, срок действия которых истекает со дня вступления в силу этого правила и в последующие два месяца после окончания чрезвычайного положения в Испании.
  • Возможность продления договора аренды по обоснованному требованию арендателя еще на 6 месяцев после окончания сроков Чрезвычайного положения в Испании (в случае, если арендателя не смог восстановить свой доход, что препятствует смене жилья)
  • Продление вышеуказанных договоров аренды составит шесть месяцев при сохранении условий действующего контракта.
  • Автоматический мораторий на выплату арендной платы тем арендаторам, которые находятся в уязвимом положении (чей арендодатель является крупным держателем жилья — более 10 объектов недвижимости).
  • В отдельных случаях арендодатель может получить прямую финансовую помощь в размере до 900 евро в месяц от муниципалитета в счет покрытия платежей по аренде.
  • Новая линия государственных гарантий будет охватывать выплату арендной платы на срок до шести месяцев для всех тех арендаторов, которые находятся в уязвимом положении, возникшем в результате COVID-19.
Contract rental agreement spain fenix today

4. Люди, попадающие под категорию социальной или экономической уязвимости, вызванной коронавирусом

  • Безработные, имеющие документы по временной занятости (ERTE)
  • Работники, имеющие документы о сокращении рабочего дня
  • Работники, имеющие документы об увольнении с работы
  • Предприниматели, которые несут существенную потерю дохода и общий доход членов семьи не является достаточным

*ERTE — Regulación Temporal De Empleo, позволяющей сотрудникам компаний получать пособие по безработице в течение времени, пока длятся форс-мажорные обстоятельства — в данном случае пандемия, вызванная коронавирусной инфекцией COVID-19

— Fenix Today: по официальным материалам BOE

5. Какие требования должны быть выполнены, чтобы быть признанным уязвимым человеком?

Чтобы получить мораторий или помощь в отношении дохода от аренды жилья, необходимо соблюдать любой из предыдущих пунктов. При этом, общий постоянный доход членов семьи не должен достигать следующих коэффициентов:

  • Лимит в три раза превышает месячный публичный показатель минимального дохода (далее IPREM, около 1 645 евро/месяц), который может быть увеличен в 0,1 раза к IPREM для каждого ребенка-иждивенца или для лиц старше 65 лет.
  • В семье с одним родителем, сумма предельного дохода увеличивается в четыре или пять раз по сравнению с базовым IPREM для полных семей.
  • Если кто-либо из членов семьи имеет подтвержденную инвалидность — базовый IPREM считается с увеличением на 33% или 65%, соответственно.
  • Доход от аренды, плюс основные расходы, больше или равен 35% чистого дохода, полученного всеми членами семьи.
  • Ни один из членов семьи не владеет домом в Испании. Либо вам нужно будет доказать, что вы не можете получить доступ к этой собственности, для того, чтобы получить финансовую помощь по аренде.

6. Как вам доказать, что вы являетесь уязвимым арендатором?

Чтобы доказать домовладельцу, что арендатор уязвим, он должен представить:

  • В случае ситуаций с безработицей, необходимо предъявить справку, выданную предприятием, которое управляет пособиями по безработице. В справке указывается ежемесячная сумма, получаемая в качестве субсидий или пособия по безработице.
  • В случае прекращения деятельности самозанятых работников — Государственное агентство налоговой администрации или компетентным органом автономного сообщества выдают соответствующее свидетельство.
  • Количество людей, проживающих по месту жительства: свидетельство о регистрации, касающееся лиц, зарегистрированных в жилище в предыдущие шесть месяцев.
  • Декларация об инвалидности, зависимости или постоянной нетрудоспособности.
  • Право собственности на имущество: простое примечание из службы индексации Реестра собственности всех членов семьи.

В случае невозможности предоставить какой-либо из документов, будет достаточно ответственного заявления, содержащего четкое обоснование причин, препятствующих внесению ежемесячной арендной платы. После окончания чрезвычайного положения у вас будет один месяц для предоставления документов, которые не были предоставлены

— Fenix Today: по официальным материалам BOE

7. Сроки предоставления документов о моратории по аренде

Арендаторы, которые находятся в ситуации «экономического нарушения», могут запросить мораторий после вступления в силу закона RDL 11/2020 и до 2 мая 2020 года. Для этого они должны приложить документацию, доказывающую вашу ситуацию.

Calendar

8. Какие альтернативы есть у крупного владельца недвижимости (от 10 домов)?

Королевский указ постановляет, что мораторий по аренде для крупных держателей может обернуться отсрочкой арендной платы или даже полной (или частичной) отменой арендной задолженности. То есть владелец дома (крупный владелец) должен выбрать следующие альтернативы:

  • 50% снижение арендного дохода в течение периода чрезвычайной ситуации в Испании, установленного Правительством
  • Продление 50% скидки для последующих ежемесячных платежей, если срок для восстановления экономической ситуации арендателя будет недостаточным
  • Максимальный срок продления скидки — до четырех месяцев
  • Продление моратория на арендную плату также зависит от сроков окончания режима чрезвычайной ситуации.
  • Арендатор не освобождается от штрафа в любой форме
  • Сумма по рассрочке необходимо будет вернуть арендодателю без процентов в течение последующих трех лет.

9. Какие альтернативы есть у частного владельца жилья (менее 10 домов)?

В случае мелкого собственника, понимаемого как владелец менее 10 домов, возможны следующие сценарии:

  • Добровольное принятие отсрочки арендной платы
  • Полная или частичная отмена арендной платы, если ранее между сторонами не было согласовано иное
  • У владельца жилья будет семь рабочих дней, чтобы принять условия договоренностей с арендатором

В случае отказа от отсрочки платежей (поскольку, например, для собственника это является единственным доходом), уязвимый арендатор будет иметь доступ к программе финансовой помощи, регулируемой Королевским указом. Например, прямая помощь или микро-кредит от ICO. Поэтому для мелкого арендодателя, основной доход которого зависит от арендных взносов — мораторий необязателен

— Fenix Today: по официальным материалам BOE

10. Как узнать арендателю — крупный его домовладелец или нет?

Кармен Хименес, главный юрист G&G Abogados, подчеркивает, что арендатор может узнать это через реестр недвижимости. Вы можете информацию о собственнике недвижимости, введя идентификатор владельца на сайте реестра недвижимости Испании — Registro de Propiedad.

11. Каковы правила приостановки выселения из арендуемого жилья для семей, оказавшихся в уязвимом финансовом положении без альтернативного жилья?

  • На время состояния чрезвычайного положения в Испании все процедуры выселения/прекращения договоров аренды приостанавливаются.
  • Когда состояние чрезвычайного положения закончится, если в договоре аренды прописана процедура выселения — процедура выселения будет приостановлена на следующих условиях:
  • Если арендатор доказывает в Суде, что он находится в ситуации социальной или экономической уязвимости, возникшей вследствие последствий пандемии COVID-19, которые делают невозможным поиск альтернативы жилья
  • Процедура выселения будет приостановлена до тех пор, пока не будут приняты меры, которые компетентные социальные службы сочтут необходимыми
  • Приостановка процедуры выселения возможна на максимальный период в шесть месяцев Сроки исчисляются с момента вступления в силу вышеуказанного королевского указа-закона

Похожие материалы